In de regio Amstelland-Meerlanden staat circa 390.000 vierkante meter kantoorruimte leeg. Daarvan is bij circa 133.500 vierkante meter sprake van structurele leegstand. Dat zijn panden waar meer dan de helft van het vloeroppervlak al drie jaar of langer ongebruikt is. Daarnaast is bij 75.500 vierkante meter sprake van problematische leegstand. Er wordt daar geen nieuwe invulling meer verwacht. Dit overaanbod van 17 procent van het totaal hoeft volgens ruimtelijk adviesbureau Stec Groep echter geen reden te zijn om op sterke knooppuntlocaties, zoals De Nieuwe Kern in Ouder-Amstel, nieuwe kantoormeters toe te voegen. Er is juist behoefte aan dit soort locaties met een mix van wonen- en werken met een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. Kantoren die in kantoorwijken staan waar de leegstand bovengemiddeld is moeten een andere bestemming krijgen zodat ook daar een menging van functies ontstaat.
De Stec Groep heeft in opdracht van de regio Amstelland-Meerlanden (gemeenten Amstelveen, Aalsmeer, Haarlemmermeer, Ouder-Amstel, Uithoorn en Diemen) onderzoek gedaan naar het toekomstperspectief van ‘incourant vastgoed’ in deze regio. De wethouders Economische zaken van de zes AM-gemeenten hebben met de uitkomsten ingestemd. Een van die adviezen is om alleen nog nieuwe kantoormeters toe te staan op de beste locaties in de regio. Dat zijn volgens het adviesbureau multifunctionele knooppuntlocaties Schiphol-Centrum, station Hoofddorp en De Nieuwe Kern in Ouder-Amstel. Dit gebied tussen station Duivendrecht, de Johan Cruijff Arena, de A2 en het Amstel Business Park biedt de komende jaren ruimte voor 4.500 woningen en 250.000 vierkante meter voor bedrijven, horeca, kantoren en uitbreiding van sportcomplex De Toekomst. Daarnaast bestaat er in gemengde werkgebieden, zoals het Stadshart van Amstelveen, kansen voor de beperkte toevoeging van kleinschalige kantoren. Het gaat daarbij om kantoren in combinatie met wonen en andere voorzieningen.
BEDRIJVEN RUIMTE BIEDEN Het nu niet kiezen voor het verder ontwikkelen van de sterkste kantoorlocaties in de AM-regio, is dat bedrijven zich niet in deze regio zullen vestigen. Het adviesbureau verwacht niet dat de zij zullen kiezen voor panden die niet aan hun huisvestingswensen voldoen. In verband met de werkgelegenheid vindt de regio het belangrijk om lokale, regionale en internationale bedrijvende de ruimte te kunnen bieden die zij zoeken. Na tijden waarin de nadruk vooral lag op het terugbrengen van het aantal kantoormeters en het verkleinen van overaanbod van bedrijfskavels, is er volgens recente ramingen inmiddels weer behoefte aan toevoegingen. Met het oog op zorgvuldig ruimtegebruik is het daarbij van groot belang dat de juiste functie op de juiste plek belandt
CORONACRISIS Het adviesbureau heeft daarbij ook de invloed van de coronacrisis op de vraag naar kantoorruimte bekeken. Dit zal volgens de Stec Groep de voorkeur van bedrijven voor vestiging op gemixte locaties versterken. Doordat veel bedrijven in deze periode positieve ervaringen hebben opgedaan met thuiswerken, zullen kantoren na deze crisis een andere invulling krijgen. Ze worden meer een plek waar het personeel bijeen kan komen voor overleg en er ontstaat meer behoefte aan flexibele werkplekken. Dat brengt volgens het adviesbureau ook een nog sterkere voorkeur met zich mee voor knooppuntlocaties waar het prettig werken, verblijven en wonen is. Locaties met duurzame, slimme kantoorgebouwen in een groene omgeving die uitstekend bereikbaarheid met het OV, zijn daarbij de grote winnaars.
OVER-AMSTEL Voor de huidige gebieden met structurele leegstand heeft de coronacrisis tot gevolg dat de kans op invulling nog minder positief wordt. Dat geldt bijvoorbeeld voor het Amstel Business Park in Ouder-Amstel. Dat is volgens Stec een van de locaties met problematische leegstand in de regio. De reeds ingezette herontwikkeling onder de noemer ‘Werkstad Overamstel’ voorziet de ontwikkeling van een gemengd gebied met wonen, voorzieningen en kantoren in het deel waar kantoren leeg staan. ‘Het transformeren van kantoren naar wonen op deze locatie draagt wat ons betreft bij aan het oplossen van problematische leegstand,’ aldus de Stec Groep.
VERPAUPERING TEGENGAAN Het past in een proces dat in de hele regio gaande is. Doordat de AM-gemeenten de afgelopen jaren actief bezig zijn geweest met het verminderen van leegstand (verbeteren van locaties en transformatie naar onder meer woningen) is de kantorenleegstand de afgelopen jaren fors afgenomen. Stec pleit ervoor dat de regio doorgaat met het onttrekken van kantoormeters in monofunctionele en minder goed met het OV bereikbare kantoorgebieden. Daarmee kan verpaupering voorkomen worden. Door deze locaties vervolgens te versterken met andere functies kunnen deze gebieden weer een tweede leven krijgen.
SCHUIFRUIMTE De leegstand hoeft ook niet helemaal weggewerkt te worden. Voor een gezond functionerende kantorenmarkt is in de Metropoolregio Amsterdam een leegstand van 8 procent zelfs gewenst. Dat zorgt ervoor dat er schuifruimte bestaat en dat kantoorgebruikers kunnen wisselen van pand. Ook staan in sommige gevallen kantoorpanden slechts tijdelijk leeg vanwege een verbouwing of renovatie.
BEDRIJVENTERREINEN Waar op de kantorenmarkt veel leegstand is, geldt dat volgens het onderzoek van Stec niet voor bedrijventerreinen in de regio. Om tekorten aan bedrijventerreinen te voorkomen adviseert het bureau om zorgvuldig om te gaan met bestaande locaties. Op dit moment is structurele of problematische leegstand in regionaal verband vrijwel niet aan de orde, aldus het adviesbureau. De bedrijfspanden die wel leeg staan, zijn verouderd (bouwjaar ’70-’80), of hebben een beperkte inpandige bouwhoogte of een matig onderhoudsniveau. Omdat ze niet aan de wensen voldoen, blijven deze gebouwen leegstaan. Voor een groot deel van de incourante panden bestaan al plannen voor transformatie naar een andere functie. Zo worden er bijvoorbeeld bedrijventerreinen getransformeerd naar gemengde woon-werkengebieden.
STADSDISTRIBUTIE Daarnaast is de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen een optie die volgens Stec open gehouden moet worden. Recente behoefteprognoses laten zien dat de logistiek en industrie – door groei en schaalvergroting – de komende tien jaar meer ruimte vragen op bedrijventerreinen. Hoewel gebieden met een menging van wonen, werken en ontspanning aan belang winnen, blijven functionele bedrijventerreinen relevant. Allerlei stadsverzorgende bedrijvigheid, maar ook nieuwe logistieke concepten zoals stadsdistributie zoeken ruimte op bedrijventerreinen in het stedelijk gebied. Ook datacenters zijn een groeiende sector die veel ruimte vraagt. Deze functies zullen volgens Stec voor veel druk op de bestaande bedrijventerreinen en eventuele nieuwe ontwikkelingen zorgen.
